▶ 주택법은 “법”, 주택법 시행령은 “영”, 주택법 시행규칙은 “규칙”으로 약칭
Q1. 공동주택은 누가 관리하는지?
☞ 공동주택 관리의 주체는 주인이라고 할 수 있는 입주민임. 다만, 실제 모든 입주민이 공동주택을 관리하기는 현실적으로 곤란하므로, 대의기관인 입주자대표회의나 집행기관인 주택관?汰� 또는 관리사무소장 등이 실질적으로 공동주택을 관리함
* 공동주택의 입주민을 주택법령상으로는 입주자와 사용자로 표현(법 제2조제12호, 제13호), 입주자는 소유자를 말하며, 사용자는 세입자를 말함
Q2 공동주택 관리의 방법은 무엇이 있는지?
☞ 공동주택을 관리하는 방법은 위탁관리와 자치관리가 있음(법 제43조제2항). 위탁관리는 입주민(입주자대표회의)이 전문적인 관리업체(주택관리업자)에 공동주택 관리를 맡기는 것을 말하고, 자치관리는 입주민(입주자대표회의)이 관리사무소장을 고용하여 직접 관리하는 것을 말함
Q3 입주자대표회의는 무엇이며, 어떻게 구성하는지?
☞ 현실적으로 입주민 전체가 공동주택을 관리하기는 어려우므로, 입주민의 대의기관인 입주자대표회의를 구성하여 관리에 필요한 주요 의사를 결정함
ㅇ 입주자대표회의는 동별(세대수가 적은 동은 몇 개 묶기도 하고 세대수가 많은 동은 세분하기도 함)로 입주민이 직접 선거로 선출하는 동별 대표자로 구성됨(영 제50조제3항)
ㅇ 동별 대표자의 임기는 2년이며, 최대 2회(4년)까지만 동별 대표자를 할 수 있음(영 제50조제8항)
☞ 제주특별자치도 단지에서는 도 주택조례(제14조의3제8항)에 의거, 달리 규정할 필요(예 : ㅇ 동별 대표자의 임기는 2년이며, 최대 2회(4년)까지만 동별 대표자를 할 수 있음(영 제50조제8항), 다만, 관리규약으로 정하는 경우에는 중임을 허용하되, 계속재임은 2기에 한정)
ㅇ 입주자대표회의에서는 정원(구성원)의 과반수의 찬성으로 의결하며(영 제51조제1항), 의결사항은 사업계획 및 예산승인, 사용료 부과기준 결정, 부대시설 운영기준, 공용부분의 보수 등이 있음(자세한 내용은 영 제51조 참조)
Q4 주택관리업자는 누구인지?
☞ 입주민(입주자대표회의)은 공동주택 관리의 전문가가 아니므로, 전문가에게 관리를 맡기기도 하는데, 공동주택을 전문적으로 관리하는 업체를 주택관리업자라 함
ㅇ 주택관리업자는 일정한 요건(등록자본금 2억원, 주택관리사, 기술자 4명, 양수기 등 장비 등)을 갖추고 시․군․구에 등록하여야 함(법 제53조)
Q5 관리사무소장은 누구인지?
☞ 일정규모 이상 공동주택(의무관리대상 공동주택)에는 전문자격자인 주택관리사보 또는 주택관리사를 관리사무소장으로 채용하여야 함(법 제55조제1항)
* 의무관리대상 공동주택 : 300세대 이상 공동주택, 150세대 이상 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함) 공동주택, 150세대 이상 주상복합건축물(영 제48조)
ㅇ 관리사무소장은 실질적인 관리책임자로서 공동주택의 관리․유지․보수, 관리비․장기수선충당금 등의 청구․지출․관리, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획 수립 등의 업무를 수행함(법 제55조제2항)
Q6 공동주택의 관리규약은 무엇인지
☞ 공동주택 관리는 기본적으로 주택법령(주택법, 시행령, 시행규칙, 지침)에 따르나, 공동주택 관리에 필요한 세세한 내용까지 규정할 수는 없으므로, 공동주택 단지에서 관리에 필요한 사항을 자율적으로 정한 것이 관리규약임
ㅇ 최초의 관리규약은 공동주택 시행사(사업(건설)주체)가 입주할 사람들의 과반수의 서면동의를 받아 제정하게 되며, 그 이후에는 입주민의 과반수가 찬성하는 방법에 따라 개정할 수 있음(영 제57조제2항)
ㅇ 공동주택의 관리규약은 사회에 있어서 법과 같은 존재로 매우 중요하며, 입주민은 스스로의 권익보호를 위해 관리규약 개정 등의 경우 그 내용에 관심을 갖고 적극 참여할 필요가 있음
* 전문가가 아닌 공동주택 단지 입주민이 관리규약의 내용을 처음부터 정하기가 어려운 점을 감안하여 시․도에서는 관리규약 준칙(일종의 가이드라인)을 만들어 참고하도록 하고 있음
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